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)信託管理作業方法

由全體地主將土地信託予銀行,實施者(開發建設公司或更新會)將興建資金(含自籌款、銀行融資款、預售屋款)存入信託專戶,由受託銀行監督款項專款專用於更 新案上,使工程能順利興建完成。並於建築完成後,償還銀行融資款項及依權利變換計畫或分屋協議返還信託財產予地主及實施者,對地主、實施者及承購戶皆可獲 得保障,創造多贏。

() 信託銀行服務對象

實施者(建設公司或更新會)及參與更新地主。

()信託銀行作業配合

1. 列席說明會,協助實施者及融資單位釐清住戶對都市更新之疑慮。

2. 信託契約擬定及修改。

3. 土地信託登記、分配及塗銷。

4. 信託專戶專款專用,並可因不同信託事務處理或融資架構開立多個信託帳戶,
另可就個別地主規劃分戶明細帳,資金流向透明。

5. 每月出具信託專戶收支計算表交實施者。

6. 每半年出具信託財產目錄及收支計算表予所有委託人。

7. 信託存續期間因工程興建、登記事宜,配合於相關文件用印。

8. 信託專戶內款項依約動撥,撥付存入指定帳戶,及依查核訖之工程請款單辦理撥付。

9. 每年就信託孳息轉開扣繳憑單予所有委託人。

10. 建築物興建完成,依合建分屋協議或權利變換結果清冊移轉房地予所有委託人
並結清信託專戶依權益比率分配返還信託財產。

11. 信託關係終止製作結算書及報告書送請所有委託人承認。

二、信託管理流程說明與流程圖

() 信託管理流程說明

1. 協助實施者辦理說明會,經由信託機制之說明,釐清地主對都市更新之疑慮,加速實施者辦理整合。

2. 地主、實施者、受託銀行、建經公司及融資銀行共同簽訂信託契約。

3. 由融資銀行受理地主辦理既存房屋貸款轉貸事宜。

4. 地主將更新前房地信託移轉登記予受託銀行。

5. 受託銀行開立信託專戶控管興建資金(含實施者自籌款、銀行融資款、房屋預售款),
興建期間經建經公司辦理工程查核後,由信託專戶支付各項工程款及都市更新相關費用,確保資金專款專用。

6. 興建完成由實施者列冊申請主管機關囑託地政機關辦理保存登記,完工後之房地仍為信託財產。

7. 實施者及地主於償還銀行貸款後,受託銀行辦理房地所有權移轉登記予實施者與更新地主。

8. 受託銀行辦理信託財產結算分配,信託關係結束。

三、信託管理機制之優點

(一) 整合面

1. 協助加速產權整合,避免合建當事人反覆變卦,減少困擾。

2. 可因應不同實施者類型(建商、更新會或代理實施者)及興建型態(協議合建或權利變換)
,彈性調整信託架構以符所需。

3. 透過公正專業銀行的介入,強化實施者與地主間之信賴。

4. 解決土地所有權人眾多、產權複雜、土地無法充分利用之問題。

(二) 財產保障面

1. 依法信託財產不得強制執行,且信託關係不因委託人死亡、破產或喪失行為能力而消滅,
可收隔離繼承、債權追索之效果。

2. 避免興建工程中輟,使興建過程順利進行。

3. 興建資金由受託銀行控管,專款專用,增加透明度,較易取信於承購戶,利於銷售。

4. 在信託架構下,遭遇財務困境之未完工程,由建經公司啟動續建機制協助處理,增加工程順利完成機會。

5. 興建完工後,由受託人居間分配產權。

(三) 融資暨財務面

1. 以信託機制管理,協助融資銀行監督資金流向,可加強融資信心,便於更新案件財源籌措。

2. 信託專戶可搭配不同信託架構作分戶管理,並就更新會型態之融資架構,加設住戶明細帳,
方便住戶瞭解自身資金運用情形。