一、購買預售屋須注意事項

 

(一) 公司信譽

選擇信譽良好的建商,財務健全,營運穩當的公司,且過往產品口碑甚佳,在建築業界頗獲認同與肯定。

(二) 交通便利性

現代上班族在繁忙的都市生活,住家能位於便捷交通網路系統,有助於購屋人上班、上學便捷性,除節省寶貴時間,且提高生活品質。

(三) 公共建設及鄰近設施

鄰近住家地區公共建設是否齊全、完備也是重要考量點,如:公園、學校、市場、銀行、文化中心(活動中心)、圖書館、醫院、聯外道路,行政機關……等設施。

(四) 施工品質問題

選任施工嚴謹建商,不會偷工減料,避免施工瑕疵。

(五) 契約審閱權

當選任一所你心儀的房屋可要求建商(賣方)提供買賣契約,並詳讀契約內容有關買賣 雙方權益,若有疑問可要求建商或賣方說明。

(六) 檢測「輻射鋼筋」

為確保買方買的安心,住的健康,建商(賣方)應提供混凝土檢測符合國家標準 規範,無使用「輻射鋼筋」及「海砂屋」等保證書。

(七) 明訂開工及完工期限

應於合約載明房屋興建或完工期限以防遲遲不開工或遲未及時交屋影響買方的權益。

(八) 建築執照

檢視買賣標的是否經主管機關核發建築執照。

(九) 室內建材,設備等內函明白記載

目前建築物大都為高樓大廈、使用建材、設備甚多,應於合約書上載明採用品牌、規格、等級。

(十) 房屋各項空間尺寸明白標示

合約書上附圖標示室內格局尺寸,以免交屋對空間認知差異產生不必要的爭議。

(十一) 明列各項費用分攤原則

1. 買方是否應負擔瓦斯管線費或外水、外電接通及各項稅捐、地政規費負擔。

2. 房屋稅、地價稅、管理費、水電費買方應分擔之起始日。

3. 違約金或滯納金計算原則及收取合理性與否。

 

二、購買成屋須特別注意事項

(一) 產權狀況

產權清楚嗎?賣方是否為所有權人?賣方是否為成年人?房地有無質押設定予第三人?面積確為多少?以上是最基本的認識,請自行或委託代書向地政機關申請土地、建物登記簿謄本一一核對。

(二) 屋況

房屋的品質為何?尤其樑、柱結構、樓板、牆壁有無明顯裂紋?

或有無滲漏水之痕跡?各項設施之勘用度為何?屋齡幾年(亦可藉以判斷設備之勘用度及換修之需求)?

(三) 買賣合約之內容

若係二手屋,須將可移交賣方之設備、物品等明列。

(四) 稅負規費之分擔

約定土地增值稅、契稅及各項規費、代書費之分擔原則;慣例,增值稅由賣方負擔、契稅買方負擔、代書費及相關規費各自負擔。

(五) 確認土地使用分區用途

此與房屋稅率、貸款權益有所關連。

(六) 停車位

是否有獨立產權(權狀),其屬性為法定停車位、增設停車位或獎勵停車位。

(七) 水、電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅分擔記算原則應於合約載明。

(八) 倘有附贈設備、裝璜需於合約詳載清楚,以免權益受損。


三、購屋相關稅務事項

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附註:

出售房屋如何申報財產交易所得稅

個人在年度出售房屋獲利或損失時,應該如何計算及申報綜合所得稅財產交易所得或損失?又如果同時在年度重購自用住宅,可以如何扣抵稅額?財政部臺北市國稅局說明如下:

個 人出售房屋,應依以下方法計算財產交易或損失,並擇一申報,但如果計算出來的是財產交易損失,則可列報財產交易損失特別扣除額,其每年度扣除額,以不超過 當年度申報之財產交易之所得為限;當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足者,得在以後三年度之財產交易所得扣除之:

(一) 核實認定:

以出售價額減除成本及必要費用。採用這個方法應該檢附買進、賣出之契約(私契),

且契約書應附有收付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證。

 

計算方式如下:

1. 財產交易所得為實際成交價減除取得成本及必要〈移轉〉 費用。

所謂取得成本包括取得房屋之價金、購入房屋達可使用狀態前支付之必要費用〈如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等〉、房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值之增置、改良或修繕費等。而所謂必要費用,則包括為房屋所有權移轉支付之仲介費、廣告費等。

2. 但一般而言,由於買賣契約書所載的價款為房、地總價,故應以房地買賣價差,按出售之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算財產交易所得或損失。

(二) 未能提供證明文件,按出售年度房屋評定現值及財政部頒訂財產交易所得標準核定:

依據財政部稅法釋令 :所得稅法第十四條,所得稅法施行細則第十七條之一關係法令:

日期文號:財政部98.1.22台財稅字第09804502090

1. 直轄市部分:

        A.  臺北市:依房屋評定現值之百分之二十九計算。

B. 高雄市:依房屋評定現值之百分之十九計算。

2. 準用直轄市之縣部分:

A. 市:依房屋評定現值之百分之十六計算。

B. 鄉鎮:依房屋評定現值之百分之八計算。

3. 其他縣(市)部分:

A. 市(即原省轄市):依房屋評定現值之百分之十三計算。

B. 縣轄市:依房屋評定現值之百分之十計算。

C. 鄉鎮:依房屋評定現值之百分之八計算。

 

資料來源:http://dotsearch.dot.gov.tw/Searchnew/show.asp?id=1038
摘要:核定
九十七年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準

主旨: 核定「九十七年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」

 

 

 

重購自用住宅扣抵稅額:

 

納稅義務人出售自用住宅房屋,因該房屋交易產生所得而繳納的綜合所得稅額,自完成移轉登記之日起二年內

如重購自用住宅之房屋其價額超過原出售價額者,得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合

所得稅額中扣抵或退還:

 

(一) 本項扣抵稅額之計算以含房屋財產交易所得計算的應納稅額與不含該所得所計算的應納稅額之差額即是扣抵稅額。

(二) 在兩年內無論先購後售或先售後購均可適用。

(三) 申請扣抵或退還的年度:如為先售後購者,為重購之所有權移轉登記年度,如為先購後售者,為出售之所有權移轉登記年度